【2026年版】不動産売却の市場動向の見方と「今が売り時」かどうかの判断基準
情報確認・改訂日：2026年9月25日
不動産の売り時は、全国や県全体の平均価格だけでは決まりません。近隣の成約事例、現在の競合物件、売却期限、費用を差し引いた手取りを合わせて判断しましょう。平塚市内でも、駅への交通、土地・建物の広さ、築年数や状態によって比較対象が異なります。
市場動向は地域・時点・物件種別をそろえて読む
相場を調べるときは、戸建てとマンション、新築と中古を分けて確認します。首都圏の新築マンション平均価格を、平塚市の新築戸建て価格として扱うことはできません。
「前月比」は直前の月との比較、「前年同月比」は前年の同じ月との比較です。年間平均の前年比とも区別します。価格が上がったという見出しだけで判断せず、集計地域・対象期間・物件種別・指標を確認してください。
成約価格の動向は東日本レインズ「不動産市場動向」、取引価格情報や地価などは国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確認できます。平均値は取引された物件の構成にも左右されるため、市場全体の変化と自宅の価格を分けて考えましょう。
売出価格・査定額・成約価格の違い
売出価格は広告に掲載する価格、査定額は不動産会社が条件や事例をもとに見積もる売却価格の目安、成約価格は当事者が合意した取引価格です。査定額はその金額で売れる保証ではありません。
新規登録物件と成約物件の平均価格は、同じ物件の売出価格と成約価格を追跡した数字とは限りません。両者の差を、そのまま「平均的な値引き額」や自宅の値下げ幅と考えないことが大切です。
金利は買主の予算に影響するが、価格を一方向に決めない
借入額・返済期間・返済方法などを同じにした場合、適用金利が高くなると返済負担は増えます。ただし、政策金利と個別の住宅ローン金利は同じではなく、金融機関や商品、金利の見直し条件によって反映時期も異なります。
買主の資金計画は売却条件を考える材料の一つですが、金利だけで今後の価格や成約時期を断定できません。「今なら必ず高く売れる」と判断せず、実際の問い合わせや内見の反応も確認しましょう。
今売るか、待つかを判断する3つの条件
1．売却期限と住み替えの予定
転居や資金が必要になる日が決まっている場合は、その日から逆算して準備します。売り出しから契約、引き渡しまでの期間は物件や条件によって異なり、一律の平均期間どおりに進むとは限りません。
2．保有を続ける費用と手取り
ローン返済、税金、保険、管理・修繕などの支出と、売却時の諸費用を整理します。価格上昇を待つ間にも負担が生じるため、希望価格だけでなく、費用を差し引いた資金の見込みを比べましょう。
3．権利関係と家族の合意
相続や共有の不動産は、名義や必要な手続き、関係者の意向を整理します。準備が整っていない状態で契約を急ぐのではなく、査定・資料収集と手続きの確認を並行して進めてください。
売却価格と販売計画で確認したい5項目
- 参考にした成約事例の場所・取引時期・面積・築年数。
- 現在売り出されている競合物件との違い。
- 建物や設備の状態、修繕履歴、把握している不具合。
- 写真・広告・内見日程など、買主に情報を届ける方法。
- 反響を確認する日と、価格や広告を見直す条件。
季節や築年数だけで売り時を決めず、物件ごとの反響を見て販売計画を調整します。修繕費をかけた場合も、その全額を売却価格に上乗せできるとは限りません。
売却に向けた進め方
- 所在地・図面・修繕資料・ローン残高などを整理する。
- 査定の前提、価格の根拠、依頼条件を比較する。
- 売出価格と販売方針を決め、媒介契約を確認する。
- 広告・内見を進め、反響をもとに条件を検討する。
- 売買契約、代金決済、引き渡しに必要な準備を進める。
- 税金の申告要否と期限を確認する。
3,000万円特別控除は要件と申告を確認する
マイホームの売却では、要件を満たす場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。売却代金から一律3,000万円を引く制度ではありません。
以前住んでいた家は、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。単純な「退去から3年以内」とは異なります。親族等への売却、過去の特例利用、住宅ローン控除との併用などにも条件があり、適用には確定申告が必要です。詳細は国税庁「マイホームを売ったときの特例」で確認してください。
平塚市の売却は物件ごとの条件から考えましょう
市場動向は判断材料ですが、売却の結果を保証するものではありません。シティクリエイションでは、ご希望の時期や物件の状態を伺い、価格の根拠と販売の進め方を整理してご案内します。
関連記事：居住中売却のコツと内見対応／不動産売却でかかる税金
