【2026年最新】不動産売却の市場動向と「今が売り時」かどうかの判断基準

はじめに

「今の家、売った方がいいのだろうか」「もう少し待った方が高く売れる？」——不動産の売却タイミングは多くの方が悩む問題です。

2026年の不動産市場は、金利上昇・建築費高騰・新築価格の歴史的な高騰という複合的な要因が絡み合い、例年にない動きを見せています。国土交通省や東日本不動産流通機構（レインズ）の最新データをもとに、現在の相場と売り時の判断基準を詳しく解説します。

2026年の不動産売却市場：最新データで見る現状

神奈川県の中古一戸建て：前年比+2.7%で続伸

2026年2月の首都圏中古一戸建て平均価格は前月からほぼ横ばいの4,295万円でしたが、神奈川県は前月比+2.7%の4,561万円と続伸し、前年同月比もプラスに転じました。

平塚市を含む湘南エリアはこの神奈川県の上昇傾向の恩恵を受けており、2026年時点でも売却に有利な相場水準が続いています。

中古マンション市場：13年連続で成約価格が上昇

東日本レインズの不動産市場動向によると、2025年の首都圏中古マンション成約件数は3年連続で増加し、平均成約価格は13年連続で上昇し続けています。

ただし注意すべき点もあります。売り手側が設定する新規登録価格（売り出し価格）と実際の成約価格との間には約357万円もの差が開いています。「高く売り出せば高く売れる」という思い込みが、売却期間の長期化につながっています。

新築価格の高騰が中古市場を押し上げている

不動産経済研究所の「マンション市場動向」によると、2025年の首都圏新築マンションの平均価格は前年比17.4%増の9,182万円に達した一方で、発売戸数は4.5%減の2万1,962戸と過去最少を更新しました。

新築が高すぎて手が届かなくなった購入者層が中古市場へ流れ込んでいる構図は、売り手にとって追い風です。

金利上昇が売却市場に与える影響

日銀の利上げで買い手の購買力が低下しはじめている

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を1%程度に引き上げる追加利上げを決定しました。

変動金利は段階的な上昇が続いており、2026年春には多くの金融機関で基準金利や最優遇金利の引き上げが行われました。

金利が上がると、同じ月々の返済額で借りられるローンの額が減ります。これは買い手の「買える価格の上限」が下がることを意味し、中長期的には売却相場の頭打ち要因になります。

「売り時は今」と言える3つの理由

理由 1：金利上昇の影響が本格化する前 金利上昇が本格化するほど買い手の購買力は下がります。2026年現在はまだ相場が高水準にある「売却の窓口期間」と捉えることができます。

理由 2：新築の高止まりが中古需要を支えている 新築価格が歴史的な高水準にある間は、価格を抑えた中古物件への需要が続きます。この構図が変わるまでは、中古売却に有利な環境が続きます。

理由 3：神奈川県の相場が続伸中 神奈川県の中古一戸建て価格が前年比プラスを維持している今は、相対的に高値で売れる可能性が高い時期です。

「今は売り時ではない」ケースもある

売り時は市場動向だけで決まるものではありません。以下のケースでは、急いで売却することが必ずしも有利ではありません。

ケース 1：築年数が浅く、まだ価値の下落余地が小さい

新築から5〜10年以内の物件は、もう数年持てば住宅ローン控除の恩恵を最大化しつつ市場動向を見極める選択肢があります。

ケース 2：大規模修繕やリノベーションを直前に終えた

修繕・リノベーション直後は物件の価値が高まっており、少し時間をかけて条件の良い買い手を探す余裕があります。

ケース 3：相続・離婚など事情が落ち着いていない

感情的な状況が落ち着いてから売却活動を始めた方が、冷静な判断ができ交渉も有利に進みます。

売却価格を左右する5つのポイント

ポイント 1：査定額と成約価格の差を理解する

前述の通り、新規登録価格と成約価格には平均357万円の差があります。「査定額＝売れる価格」ではありません。市場に合った適正な売り出し価格の設定が、早期成約と高値売却の両立につながります。

ポイント 2：売り出し時期の選び方

不動産の繁忙期は2〜3月（引越しシーズン）と9〜10月（秋の転勤シーズン）です。この時期に合わせて売り出すことで、より多くの購買層にアプローチできます。

ポイント 3：内見の質で差がつく

複数の金融機関で条件を比較検討することや、返済シミュレーションで金利上昇時の家計影響を把握することが重要です。買い手も慎重になっている今の市場では、内見時の物件の印象が成約率に直結します。清潔感・明るさ・においへの配慮を徹底しましょう。

ポイント 4：築年数と耐震基準の確認

2022年の税制改正で、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の家屋であれば、築20年超の木造戸建てや25年超のマンションでも買主が住宅ローン控除を利用できるようになりました。これにより、以前より築古物件でも売却しやすい環境に変わっています。自分の物件が該当するか確認しておきましょう。

ポイント 5：複数社への査定依頼が基本

査定価格は不動産会社によって異なります。1社だけでなく、地域の相場を熟知した会社を含む複数社に査定を依頼し、価格の根拠と販売戦略を比較することが重要です。

売却に向けた具体的なロードマップ

Step 1：不動産会社に査定を依頼する（複数社・無料）
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Step 2：売り出し価格と戦略を決定する
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Step 3：売却活動開始（物件情報の公開・内見対応）
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Step 4：買い手との価格・条件交渉
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Step 5：売買契約・手付金受領
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Step 6：引き渡し・残代金受領・確定申告の準備

売却活動の開始から成約・引き渡しまでの平均期間は3〜6か月程度が目安です。余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

売却時の税金：3,000万円特別控除を忘れずに

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合でも、「3,000万円の特別控除」を適用すれば、多くのケースで税負担がゼロまたは大幅に軽減されます。

適用条件：

• 自分が住んでいた（または住まなくなってから3年以内の）住宅であること
• 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
• 買主が親族など特別な関係でないこと

売却を検討したら、この特例の適用可否を早めに確認しておきましょう。

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まとめ

2026年の不動産売却市場は、新築価格の高騰・中古需要の底堅さ・神奈川県の相場続伸という追い風がある一方、金利上昇が買い手の購買力に影響し始めており「高値が続く時間は無限ではない」局面に入っています。

「売るか売らないか」の判断は市場動向だけでなく、ご自身のライフプランと組み合わせて考えることが重要です。シティクリエイションでは無料査定と現在の市場動向に基づいた売却相談を承っております。まずはお気軽にご相談ください。

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カテゴリ：不動産売却 出典：東日本不動産流通機構（レインズ）、株式会社不動産経済研究所、国土交通省不動産価格指数 タグ：#不動産売却 #2026年 #売り時 #神奈川県 #相場 #平塚市 #住宅ローン金利