不動産売却でかかる税金をわかりやすく解説｜譲渡所得税と控除
はじめに
不動産を売却すると、利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。「高く売れた！」と喜んでいたら、後から多額の税金が請求されて驚いた…というケースは少なくありません。
この記事では、不動産売却にかかる税金の仕組みと、使える控除・特例をわかりやすく解説します。
不動産売却でかかる主な税金
1. 譲渡所得税（所得税＋住民税）
不動産を売って利益が出た場合にかかる税金です。「売った金額」ではなく、「売却益（譲渡所得）」に対して課税されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用- 売却価格：実際に売れた金額
- 取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）
- 譲渡費用：売却時の諸費用（仲介手数料・印紙税など）
2. 税率は所有期間によって変わる
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30% | 9% | 39.63%※ |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15% | 5% | 20.315%※ |
※復興特別所得税を含む。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。
5年を境に税率が大きく変わるため、売り時を見極めることも重要です。
3. 印紙税
売買契約書に貼る税金です。売却価格によって異なり、1,000万〜5,000万円の契約書は1万円（軽減税率適用時）です。
使える控除・特例
特例 1：3,000万円の特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
これにより、多くのケースで税金がゼロまたは大幅に減額されます。
主な適用条件
- 自分が住んでいた（または住まなくなってから3年以内の）住宅であること
- 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 売主と買主が親族など特別な関係でないこと
特例 2：所有期間10年超の軽減税率
マイホームを10年以上所有して売却した場合、以下の軽減税率が適用されます（3,000万円控除との併用可）。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10% | 4% | 14.21%※ |
| 6,000万円超の部分 | 15% | 5% | 20.315%※ |
特例 3：売却損が出た場合の損益通算
マイホームを売って損失が出た場合（売却価格＜取得費）、一定の条件を満たせば、その損失を給与所得などの他の所得と通算して税金を減らせる特例があります。
取得費がわからない場合は？
購入時の書類が手元にない・古すぎてわからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算することができます（概算取得費）。ただし実際の購入価格より低くなる場合がほとんどなので、できる限り購入時の資料を探すことをおすすめします。
確定申告を忘れずに
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に、確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を受けるためにも、申告が必須となります。申告を忘れると特例が受けられず、多額の税金を支払うことになるため注意しましょう。
まとめ
不動産売却の税金は、特例や控除をうまく活用することで大幅に節税できます。ただし適用条件が複雑なため、売却を検討する段階で税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。
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