【2026年最新】金利上昇局面での住宅ローンの正しい選び方｜変動か固定かを徹底解説

はじめに

「変動金利にしたけれど、このまま金利が上がり続けたら大丈夫なのか」「固定金利は高すぎて躊躇している」2026年現在、住宅ローンの選択に悩む方がかつてないほど増えています。

その背景にあるのは、日本銀行による歴史的な金融政策の転換です。2024年3月のマイナス金利解除以降、段階的な利上げが続いており、住宅ローン市場に大きな影響を与えています。

この記事では、最新の金利データと日銀の動向をもとに、2026年の住宅ローン選びの正しい考え方を解説します。

2026年の住宅ローン金利：最新データ

変動金利の動向

2026年8月の主要銀行の変動金利の最優遇金利は0.9〜1.2%台で推移しています。

変動金利は段階的な上昇が続いており、2026年春には多くの金融機関で基準金利や最優遇金利の引き上げが行われました。

固定金利（フラット35）の動向

2026年9月のフラット35（買取型）は3.460%で前月から引き上げとなりました。

変動金利との差は約2.2〜2.5%という大きな開きがあり、単純な金利水準だけを見ると変動金利の低さが目立ちます。しかし、この差がそのまま「変動が得」を意味するわけではありません。

日銀の政策金利：2026年6月に1%へ

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を1%程度に引き上げる追加利上げを決定しました。

2024年3月から複数回の利上げが実施され、2026年6月現在で政策金利は1.00%程度となっています。

日銀は経済・物価・金融情勢を踏まえながら段階的な利上げを継続する方針であり、今後も追加利上げの動きに応じて変動金利の上昇が続く可能性があります。

変動金利と固定金利の仕組みを正しく理解する

変動金利の仕組み

変動金利は日銀の政策金利（短期プライムレート）に連動します。

日銀が利上げを行った場合、短期プライムレートが見直され、その後、一定のタイムラグを経て住宅ローンの変動金利の基準金利に反映される流れとなります。

日本の変動金利の見直しは年2回（4月・10月）が一般的ですが、返済額の変更は5年ごとという「5年ルール」と「125%ルール」が多くの金融機関で設定されています。

• 5年ルール：金利が変わっても、月々の返済額は5年間変わらない
• 125%ルール：返済額の見直しは直前の返済額の125%が上限

ただし、返済額が変わらなくても「利息の支払いが先行し元金が減らない」という未払利息の問題が生じるリスクがあります。

固定金利の仕組み

固定金利は、金融機関ごとに決め方は異なるものの、一般的に「新発10年国債利回り」などの長期金利を参考に決定されます。指標となる長期金利が上昇すると、住宅ローンの固定金利の基準金利も上がります。

固定金利は「返済期間中ずっと同じ金利」が保証されるため、将来の金利上昇リスクをゼロにできます。

フラット35の特徴

フラット35は住宅金融支援機構が提供する長期固定型ローンです。2026年3月現在の金利は2.250%です（借入期間21年以上35年以下の場合）。

民間銀行の固定金利より低い水準のケースもあり、長期固定を希望する方の有力な選択肢です。

変動・固定・ミックスの比較

「変動が得か・固定が得か」の分岐点

損益分岐点の考え方

変動と固定のどちらが有利かは、将来の変動金利がどのくらい上昇するかによって決まります。

変動・固定の金利差は年2.23%となっています。「変動金利が年2.23%以上上昇し、それが35年間続くのであれば固定金利を使う方が有利」という計算になります。

つまり現在の金利差を考えると、変動金利が今後2%以上上昇して長期間続くと見込む場合は固定が有利、そこまで上がらないと考えるなら変動が有利という判断になります。

過去の利上げ局面から見る参考値

過去の利上げ局面では、2000年は0.25%程度、2006年〜2007年は0.50%程度までの利上げに留まりました。過去の利上げ局面では、急激な引き上げは実体経済へのショックが大きいため回避されています。

歴史的な観点では、急激な大幅利上げは考えにくいものの、今回は複数回にわたる利上げが続いており「緩やかな上昇が続く」シナリオが現実的です。

ライフプランで選ぶ：どちらが向いているか

変動金利が向いている人

• 収入が安定しており、金利上昇時に繰り上げ返済や対応できる資金力がある
• 返済期間が比較的短い（10〜15年以内を想定している）
• 住宅ローン控除の期間（13年）が終わったら繰り上げ返済で完済できる見通しがある
• 金利動向を定期的にチェックし、必要に応じて固定への借り換えを検討できる

固定金利（フラット35）が向いている人

• 子育て・教育費など支出が増える時期に「毎月の返済額を確定させたい」
• 共働きで、どちらかが育休・退職した場合に変動幅をなくしたい
• 定年までの完済計画を立てており、返済計画を確定させたい
• 金利動向を追い続けるのが精神的に負担

ミックスローンも選択肢

変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」は、「金利のある世界」においてリスク分散する手段として有効です。例えば、総借入額のうち半分を変動・半分をフラット35にすることで、金利上昇のリスクを半減させながら月々の返済を抑えられます。

2026年に住宅ローンを組む人への5つのアドバイス

アドバイス 1：必ず複数の金融機関を比較する

複数の金融機関で条件を比較検討することや、返済シミュレーションで金利上昇時の家計影響を把握することが重要です。同じ変動金利でも、金融機関によって最優遇金利・審査基準・団信の内容が異なります。

アドバイス 2：金利上昇シミュレーションを必ず行う

現在の金利だけでなく、「もし金利が1%・2%上昇した場合、月々の返済はいくら増えるか」を必ずシミュレーションしてください。家計が耐えられる範囲内での借入が大原則です。

アドバイス 3：住宅ローン控除との関係を整理する

住宅ローン控除は年末残高の0.7%（最大13年間）が所得税・住民税から控除されます。固定金利を選択した場合でも控除は適用されるため、総コストの計算には控除額を組み込みましょう。

アドバイス 4：団信の充実度も比較項目に含める

住宅ローンを検討する際には、金利タイプをライフプランに合わせて選ぶことが重要です。特にがん保障・三大疾病保障付きの団信は、万が一の際の家族への保障として重要な要素です。金利の低さだけでなく、保障内容とのトータルで判断しましょう。

アドバイス 5：借り換えの可能性を「出口戦略」として持っておく

変動金利を選んだ場合、金利が大幅に上昇する局面が来た際に固定金利への借り換えを検討できます。現在の固定金利が下がったタイミングで切り替えることも戦略のひとつです。

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まとめ

2026年は「金利のある世界」が本格的に到来した年です。長く続いた超低金利時代の感覚でローンを組むことは、今後リスクを招く可能性があります。

「変動か固定か」の答えは、市場動向だけでなくご自身の収入・家族構成・ライフプランによって異なります。シティクリエイションでは住宅ローンの選び方から審査対策まで無料で相談を受け付けています。金利に詳しいスタッフが、最新の情報をもとに最適なプランをご提案します。

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カテゴリ：住宅ローン 出典：三菱UFJ銀行・日銀金融政策決定会合・住まいサーフィン・ダイヤモンド不動産研究所（2026年8月〜9月最新データ） タグ：#住宅ローン #変動金利 #固定金利 #フラット35 #金利上昇 #2026年 #平塚市