「今の家、売った方がいいのだろうか」「もう少し待った方が高く売れる？」——不動産の売却タイミングは多くの方が悩む問題です。

2026年の不動産市場は、金利上昇・建築費高騰・新築価格の歴史的な高騰という複合的な要因が絡み合い、例年にない動きを見せています。国土交通省や東日本不動産流通機構（レインズ）の最新データをもとに、現在の相場と売り時の判断基準を詳しく解説します。

2026年の不動産売却市場：最新データで見る現状

神奈川県の中古一戸建て：前年比+2.7%で続伸

2026年2月の首都圏中古一戸建て平均価格は前月からほぼ横ばいの4,295万円でしたが、神奈川県は前月比+2.7%の4,561万円と続伸し、前年同月比もプラスに転じました。

平塚市を含む湘南エリアはこの神奈川県の上昇傾向の恩恵を受けており、2026年時点でも売却に有利な相場水準が続いています。

中古マンション市場：13年連続で成約価格が上昇

東日本レインズの不動産市場動向によると、2025年の首都圏中古マンション成約件数は3年連続で増加し、平均成約価格は13年連続で上昇し続けています。

ただし注意すべき点もあります。売り手側が設定する新規登録価格（売り出し価格）と実際の成約価格との間には約357万円もの差が開いています。「高く売り出せば高く売れる」という思い込みが、売却期間の長期化につながっています。

新築価格の高騰が中古市場を押し上げている

不動産経済研究所の「マンション市場動向」によると、2025年の首都圏新築マンションの平均価格は前年比17.4%増の9,182万円に達した一方で、発売戸数は4.5%減の2万1,962戸と過去最少を更新しました。

新築が高すぎて手が届かなくなった購入者層が中古市場へ流れ込んでいる構図は、売り手にとって追い風です。

金利上昇が売却市場に与える影響

日銀の利上げで買い手の購買力が低下しはじめている

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を1%程度に引き上げる追加利上げを決定しました。

変動金利は段階的な上昇が続いており、2026年春には多くの金融機関で基準金利や最優遇金利の引き上げが行われました。

金利が上がると、同じ月々の返済額で借りられるローンの額が減ります。これは買い手の「買える価格の上限」が下がることを意味し、中長期的には売却相場の頭打ち要因になります。

「売り時は今」と言える3つの理由

理由 1：金利上昇の影響が本格化する前 金利上昇が本格化するほど買い手の購買力は下がります。2026年現在はまだ相場が高水準にある「売却の窓口期間」と捉えることができます。

理由 2：新築の高止まりが中古需要を支えている 新築価格が歴史的な高水準にある間は、価格を抑えた中古物件への需要が続きます。この構図が変わるまでは、中古売却に有利な環境が続きます。

理由 3：神奈川県の相場が続伸中 神奈川県の中古一戸建て価格が前年比プラスを維持している今は、相対的に高値で売れる可能性が高い時期です。

「今は売り時ではない」ケースもある

売り時は市場動向だけで決まるものではありません。以下のケースでは、急いで売却することが必ずしも有利ではありません。

ケース 1：築年数が浅く、まだ価値の下落余地が小さい

新築から5〜10年以内の物件は、もう数年持てば住宅ローン控除の恩恵を最大化しつつ市場動向を見極める選択肢があります。

ケース 2：大規模修繕やリノベーションを直前に終えた

修繕・リノベーション直後は物件の価値が高まっており、少し時間をかけて条件の良い買い手を探す余裕があります。

ケース 3：相続・離婚など事情が落ち着いていない

感情的な状況が落ち着いてから売却活動を始めた方が、冷静な判断ができ交渉も有利に進みます。

売却価格を左右する5つのポイント

ポイント 1：査定額と成約価格の差を理解する

前述の通り、新規登録価格と成約価格には平均357万円の差があります。「査定額＝売れる価格」ではありません。市場に合った適正な売り出し価格の設定が、早期成約と高値売却の両立につながります。

ポイント 2：売り出し時期の選び方

不動産の繁忙期は2〜3月（引越しシーズン）と9〜10月（秋の転勤シーズン）です。この時期に合わせて売り出すことで、より多くの購買層にアプローチできます。

ポイント 3：内見の質で差がつく

複数の金融機関で条件を比較検討することや、返済シミュレーションで金利上昇時の家計影響を把握することが重要です。買い手も慎重になっている今の市場では、内見時の物件の印象が成約率に直結します。清潔感・明るさ・においへの配慮を徹底しましょう。

ポイント 4：築年数と耐震基準の確認

2022年の税制改正で、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の家屋であれば、築20年超の木造戸建てや25年超のマンションでも買主が住宅ローン控除を利用できるようになりました。これにより、以前より築古物件でも売却しやすい環境に変わっています。自分の物件が該当するか確認しておきましょう。

ポイント 5：複数社への査定依頼が基本

査定価格は不動産会社によって異なります。1社だけでなく、地域の相場を熟知した会社を含む複数社に査定を依頼し、価格の根拠と販売戦略を比較することが重要です。

売却に向けた具体的なロードマップ

Step 1：不動産会社に査定を依頼する（複数社・無料）
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Step 2：売り出し価格と戦略を決定する
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Step 3：売却活動開始（物件情報の公開・内見対応）
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Step 4：買い手との価格・条件交渉
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Step 5：売買契約・手付金受領
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Step 6：引き渡し・残代金受領・確定申告の準備

売却活動の開始から成約・引き渡しまでの平均期間は3〜6か月程度が目安です。余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

売却時の税金：3,000万円特別控除を忘れずに

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合でも、「3,000万円の特別控除」を適用すれば、多くのケースで税負担がゼロまたは大幅に軽減されます。

適用条件：

• 自分が住んでいた（または住まなくなってから3年以内の）住宅であること
• 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
• 買主が親族など特別な関係でないこと

売却を検討したら、この特例の適用可否を早めに確認しておきましょう。

関連記事：不動産売却でかかる税金をわかりやすく解説｜譲渡所得税と控除 関連記事：売却前にリフォームは必要？そのまま売るべき理由とケース別判断 関連記事：自宅や相続物件のベストなタイミングは？

まとめ

2026年の不動産売却市場は、新築価格の高騰・中古需要の底堅さ・神奈川県の相場続伸という追い風がある一方、金利上昇が買い手の購買力に影響し始めており「高値が続く時間は無限ではない」局面に入っています。

「売るか売らないか」の判断は市場動向だけでなく、ご自身のライフプランと組み合わせて考えることが重要です。シティクリエイションでは無料査定と現在の市場動向に基づいた売却相談を承っております。まずはお気軽にご相談ください。

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カテゴリ：不動産売却 出典：東日本不動産流通機構（レインズ）、株式会社不動産経済研究所、国土交通省不動産価格指数 タグ：#不動産売却 #2026年 #売り時 #神奈川県 #相場 #平塚市 #住宅ローン金利

「変動金利にしたけれど、このまま金利が上がり続けたら大丈夫なのか」「固定金利は高すぎて躊躇している」2026年現在、住宅ローンの選択に悩む方がかつてないほど増えています。

その背景にあるのは、日本銀行による歴史的な金融政策の転換です。2024年3月のマイナス金利解除以降、段階的な利上げが続いており、住宅ローン市場に大きな影響を与えています。

この記事では、最新の金利データと日銀の動向をもとに、2026年の住宅ローン選びの正しい考え方を解説します。

2026年の住宅ローン金利：最新データ

変動金利の動向

2026年8月の主要銀行の変動金利の最優遇金利は0.9〜1.2%台で推移しています。

変動金利は段階的な上昇が続いており、2026年春には多くの金融機関で基準金利や最優遇金利の引き上げが行われました。

固定金利（フラット35）の動向

2026年9月のフラット35（買取型）は3.460%で前月から引き上げとなりました。

変動金利との差は約2.2〜2.5%という大きな開きがあり、単純な金利水準だけを見ると変動金利の低さが目立ちます。しかし、この差がそのまま「変動が得」を意味するわけではありません。

日銀の政策金利：2026年6月に1%へ

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を1%程度に引き上げる追加利上げを決定しました。

2024年3月から複数回の利上げが実施され、2026年6月現在で政策金利は1.00%程度となっています。

日銀は経済・物価・金融情勢を踏まえながら段階的な利上げを継続する方針であり、今後も追加利上げの動きに応じて変動金利の上昇が続く可能性があります。

変動金利と固定金利の仕組みを正しく理解する

変動金利の仕組み

変動金利は日銀の政策金利（短期プライムレート）に連動します。

日銀が利上げを行った場合、短期プライムレートが見直され、その後、一定のタイムラグを経て住宅ローンの変動金利の基準金利に反映される流れとなります。

日本の変動金利の見直しは年2回（4月・10月）が一般的ですが、返済額の変更は5年ごとという「5年ルール」と「125%ルール」が多くの金融機関で設定されています。

• 5年ルール：金利が変わっても、月々の返済額は5年間変わらない
• 125%ルール：返済額の見直しは直前の返済額の125%が上限

ただし、返済額が変わらなくても「利息の支払いが先行し元金が減らない」という未払利息の問題が生じるリスクがあります。

固定金利の仕組み

固定金利は、金融機関ごとに決め方は異なるものの、一般的に「新発10年国債利回り」などの長期金利を参考に決定されます。指標となる長期金利が上昇すると、住宅ローンの固定金利の基準金利も上がります。

固定金利は「返済期間中ずっと同じ金利」が保証されるため、将来の金利上昇リスクをゼロにできます。

フラット35の特徴

フラット35は住宅金融支援機構が提供する長期固定型ローンです。2026年3月現在の金利は2.250%です（借入期間21年以上35年以下の場合）。

民間銀行の固定金利より低い水準のケースもあり、長期固定を希望する方の有力な選択肢です。

変動・固定・ミックスの比較

「変動が得か・固定が得か」の分岐点

損益分岐点の考え方

変動と固定のどちらが有利かは、将来の変動金利がどのくらい上昇するかによって決まります。

変動・固定の金利差は年2.23%となっています。「変動金利が年2.23%以上上昇し、それが35年間続くのであれば固定金利を使う方が有利」という計算になります。

つまり現在の金利差を考えると、変動金利が今後2%以上上昇して長期間続くと見込む場合は固定が有利、そこまで上がらないと考えるなら変動が有利という判断になります。

過去の利上げ局面から見る参考値

過去の利上げ局面では、2000年は0.25%程度、2006年〜2007年は0.50%程度までの利上げに留まりました。過去の利上げ局面では、急激な引き上げは実体経済へのショックが大きいため回避されています。

歴史的な観点では、急激な大幅利上げは考えにくいものの、今回は複数回にわたる利上げが続いており「緩やかな上昇が続く」シナリオが現実的です。

ライフプランで選ぶ：どちらが向いているか

変動金利が向いている人

• 収入が安定しており、金利上昇時に繰り上げ返済や対応できる資金力がある
• 返済期間が比較的短い（10〜15年以内を想定している）
• 住宅ローン控除の期間（13年）が終わったら繰り上げ返済で完済できる見通しがある
• 金利動向を定期的にチェックし、必要に応じて固定への借り換えを検討できる

固定金利（フラット35）が向いている人

• 子育て・教育費など支出が増える時期に「毎月の返済額を確定させたい」
• 共働きで、どちらかが育休・退職した場合に変動幅をなくしたい
• 定年までの完済計画を立てており、返済計画を確定させたい
• 金利動向を追い続けるのが精神的に負担

ミックスローンも選択肢

変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」は、「金利のある世界」においてリスク分散する手段として有効です。例えば、総借入額のうち半分を変動・半分をフラット35にすることで、金利上昇のリスクを半減させながら月々の返済を抑えられます。

2026年に住宅ローンを組む人への5つのアドバイス

アドバイス 1：必ず複数の金融機関を比較する

複数の金融機関で条件を比較検討することや、返済シミュレーションで金利上昇時の家計影響を把握することが重要です。同じ変動金利でも、金融機関によって最優遇金利・審査基準・団信の内容が異なります。

アドバイス 2：金利上昇シミュレーションを必ず行う

現在の金利だけでなく、「もし金利が1%・2%上昇した場合、月々の返済はいくら増えるか」を必ずシミュレーションしてください。家計が耐えられる範囲内での借入が大原則です。

アドバイス 3：住宅ローン控除との関係を整理する

住宅ローン控除は年末残高の0.7%（最大13年間）が所得税・住民税から控除されます。固定金利を選択した場合でも控除は適用されるため、総コストの計算には控除額を組み込みましょう。

アドバイス 4：団信の充実度も比較項目に含める

住宅ローンを検討する際には、金利タイプをライフプランに合わせて選ぶことが重要です。特にがん保障・三大疾病保障付きの団信は、万が一の際の家族への保障として重要な要素です。金利の低さだけでなく、保障内容とのトータルで判断しましょう。

アドバイス 5：借り換えの可能性を「出口戦略」として持っておく

変動金利を選んだ場合、金利が大幅に上昇する局面が来た際に固定金利への借り換えを検討できます。現在の固定金利が下がったタイミングで切り替えることも戦略のひとつです。

関連記事：住宅ローン審査に落ちる人の共通点と通過率を上げる方法 関連記事：住宅ローンの借り換えはいつすべき？ 関連記事：繰り上げ返済はすべき？メリット・デメリットと賢い判断基準

まとめ

2026年は「金利のある世界」が本格的に到来した年です。長く続いた超低金利時代の感覚でローンを組むことは、今後リスクを招く可能性があります。

「変動か固定か」の答えは、市場動向だけでなくご自身の収入・家族構成・ライフプランによって異なります。シティクリエイションでは住宅ローンの選び方から審査対策まで無料で相談を受け付けています。金利に詳しいスタッフが、最新の情報をもとに最適なプランをご提案します。

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カテゴリ：住宅ローン 出典：三菱UFJ銀行・日銀金融政策決定会合・住まいサーフィン・ダイヤモンド不動産研究所（2026年8月〜9月最新データ） タグ：#住宅ローン #変動金利 #固定金利 #フラット35 #金利上昇 #2026年 #平塚市

【目次】

• ・2026年の住宅価格：最新データが示す現実   
• ・新築と中古：2026年時点での費用比較
• ・新築のメリット・デメリット（2026年視点）
• ・中古住宅のメリット・デメリット（2026年視点）
• ・「中古＋リノベ」が特に有利なケース
• ・「新築が有利」なケース
• ・補助金・支援制度：2026年時点で使える主な制度
• ・まとめ

はじめに

「新築を建てたいけれど、見積もりが想定より大幅に高かった」「中古を買ってリノベーションする方が現実的では？」2026年現在、こうした相談が急増しています。

その背景には、コロナ禍以降続く建築資材の価格高騰・深刻な職人不足による人件費上昇・円安による輸入コストの増加があります。国土交通省のデータや不動産経済研究所の最新統計をもとに、今の市場で新築と中古のどちらを選ぶべきかを徹底解説します。

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2026年の住宅価格：最新データが示す現実

首都圏新築マンション：前年比+17.4%の9,182万円

(不動産経済研究所の「マンション市場動向」によると、2025年の首都圏新築マンションの平均価格は前年比17.4%増の9,182万円に達した一方で、発売戸数は4.5%減の2万1,962戸と過去最少を更新しました。

一般的な給与所得者の年収から見て、首都圏の新築マンションは事実上「手の届かない水準」に達しつつあります。

建築費の高止まり：コロナ前の水準には戻らない

(2026年現在、建設業界における建築資材の価格高騰は依然として高止まりの現状にあります。国土交通省が発表している建設工事費デフレーターなどの最新の物価指標を見ても、建材の価格は過去数年間で劇的な上昇を記録しました。

(2026年現在、建築費がコロナ禍以前の水準まで大幅に下落する可能性は極めて低いと予測されています。ウッドショックに端を発した資材価格の急騰は落ち着きを見せつつあるものの、深刻な人手不足による労務費の上昇や、国際的なインフレ圧力が継続しているためです。

建築費高騰の主要因3つ

要因 1：資材費の高止まり (2026年3月時点でもドル円は150〜160円台と円安基調が続いており、輸入木材・鋼材・機械設備などのコスト増を招いています。

要因 2：省エネ基準の義務化 (2025年以降、建築物に関する省エネ基準適合の義務化が進んでおり、高断熱材・高効率設備への仕様変更を余儀なくされています。これにより、材料仕様が従来より高くなるケースも多くあります。

要因 3：人件費・燃料費の上昇 (現場移動・重機稼働・仮設電源など、燃料・電力コストの上昇が工務店のランニングコストを引き上げています。世界的なエネルギー価格高止まりに加え、円安の影響も重なっています。

新築と中古：2026年時点での費用比較

新築戸建ての費用感（平塚市・湘南エリアの目安）

2026年現在の木造戸建ての坪単価は80〜120万円が一般的な水準で、コロナ前と比較して20〜30%以上高騰しています。

中古戸建て＋リノベーションの費用感（平塚市・湘南エリアの目安）

同じエリアの新築と比較すると、1,000〜2,000万円以上安く取得できるケースが多く、これが中古＋リノベの最大の魅力です。

新築のメリット・デメリット（2026年視点）

新築のメリット

メリット 1：省エネ性能が最新基準を満たしている 2025年から原則すべての新築に省エネ基準適合が義務化されました。断熱性能・気密性が高く、光熱費の節約効果が大きい住宅を手に入れられます。

メリット 2：住宅ローン控除の恩恵が大きい 新築住宅は住宅ローン控除の借入限度額が高く設定されています。長期優良住宅・ZEH（ゼロエネルギーハウス）認定を受けると、さらに控除額が大きくなります。

メリット 3：設備・構造が最新 給排水管・電気配線・断熱材など、すべてが新品のため当面の修繕費がかかりません。

メリット 4：設計の自由度が高い（注文住宅の場合） 間取り・デザイン・素材を自分たちの好みに合わせて設計できます。

新築のデメリット（2026年特有のもの）

デメリット 1：価格が過去最高水準 建築費・土地代が高止まりしており、予算内で希望のエリア・広さの新築を手に入れることが難しくなっています。

デメリット 2：新築プレミアムの喪失 入居した瞬間に「中古」になり、価格が10〜20%下落します。資産として考えると、購入直後から大きな含み損が生じます。

デメリット 3：完成まで時間がかかる 注文住宅は土地購入から完成まで1〜1.5年かかります。その間の仮住まい費用も発生します。

デメリット 4：職人不足による工期遅延リスク 人手不足が深刻な今、当初の工期から遅れるケースが増えています。余裕のあるスケジュール管理が必要です。

中古住宅のメリット・デメリット（2026年視点）

中古住宅のメリット

メリット 1：コストパフォーマンスが高い 新築と比べて大幅に安く取得できます。浮いたコストをリノベーションや老後の資金に充てられます。

メリット 2：住宅ローン控除の適用範囲が拡大 (cite index="16">2022年の税制改正で、登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の家屋であれば、築20年超の木造戸建てや25年超のマンションでも買主が住宅ローン控除を利用できるようになりました。これにより、以前より幅広い中古物件でも控除が受けられます。

メリット 3：エリアの選択肢が広い 新築より安い分、予算内で希望のエリア・駅近・広さを選びやすくなります。

メリット 4：価格が安定している 新築のような「新築プレミアム」がないため、購入後の資産価値の下落が緩やかです。

中古住宅のデメリット

デメリット 1：建物の状態確認が必須 見えない部分（配管・断熱・構造）の状態は外見からはわかりません。必ずホームインスペクション（建物調査：5〜10万円程度）を実施しましょう。

デメリット 2：リノベーション費用が予算を超えることがある 解体してみて初めて発覚する問題（シロアリ・腐食・雨漏り跡）により、当初予算を上回るケースがあります。予算の10〜15%を予備費として確保しておくことが必要です。

デメリット 3：旧耐震基準物件は注意が必要 1981年以前の物件は旧耐震基準のため、住宅ローン控除の適用が難しく、耐震補強工事が必要になることがあります。

「中古＋リノベ」が特に有利なケース

以下のすべてに当てはまる場合、中古住宅＋リノベーションの選択肢を強く検討する価値があります。

✅ 希望エリアでの新築予算が4,000万円を大きく超える ✅ 自分好みのデザイン・間取りにこだわりたい ✅ 築1981年以降（新耐震基準）の物件が見つかっている ✅ リノベーション前提のため中古物件の価格交渉余地がある ✅ フルリノベーション一体型の住宅ローンを活用できる

「新築が有利」なケース

以下に当てはまる場合は、新築（建売または注文住宅）の方が長期的にコスト面・生活面で有利になる可能性があります。

✅ 省エネ・断熱性能を最優先にしたい（光熱費を徹底的に抑えたい） ✅ 修繕リスクを当面なくしたい（子育て期間中の出費を安定させたい） ✅ 長期優良住宅・ZEH認定物件を希望し、住宅ローン控除を最大化したい ✅ 間取り・仕様を一から設計したい（注文住宅の場合）

補助金・支援制度：2026年時点で使える主な制度

補助金制度は年度ごとに変わります。最新情報は国土交通省の公式サイトまたは当社にご確認ください。

関連記事：中古住宅のリノベーション費用はいくら？失敗しない予算の立て方 関連記事：不動産購入にかかる諸費用の全貌 関連記事：リノベーション済み物件のメリット・デメリット

まとめ

2026年は新築価格が過去最高水準に達し、中古住宅市場への流入が加速しています。「新築が当たり前」という時代から、「ライフプランと予算に合わせて新築・中古・リノベを冷静に比較する」時代に変わっています。

シティクリエイションでは、新築・中古・リノベーションのすべての選択肢について、平塚市・湘南エリアの最新の市場情報をもとに無料でご相談を承っております。「どちらが自分に合っているか相談したい」という方も、まずお気軽にお問い合わせください。

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カテゴリ：不動産購入 出典：国土交通省 建設工事費デフレーター・株式会社不動産経済研究所 マンション市場動向・東日本不動産流通機構（REINS） タグ：#新築 #中古住宅 #リノベーション #建築費高騰 #不動産購入 #2026年 #平塚市 #湘南

「相続した実家をとりあえず置いておこう」「転勤で空になった家をそのままにしている」——日本全国でこうした空き家が急増しています。

しかし空き家の放置は「何もしていない」ように見えて、実は毎年リスクと負担が積み重なっています。最悪の場合、固定資産税が6倍になり・隣家への損害賠償を求められ・行政に強制解体されるという事態まで発展します。

この記事では、空き家放置の深刻なリスクと、売却・賃貸・解体・空き家バンクなどの全選択肢を徹底比較して解説します。

空き家の現状：日本・神奈川県・平塚市

総務省「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は増加を続けており、2023年時点で約900万戸を超えるとも言われています。神奈川県でも相続・転居に伴う空き家が増加しており、平塚市を含む湘南エリアでも例外ではありません。

2023年には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、行政の対応権限が大幅に強化されました。以前は「特定空家」のみが対象だった指導・措置が、「管理不全空家」という新たなカテゴリに対しても適用されるようになり、所有者への圧力が高まっています。

空き家を放置する5つの重大リスク

リスク 1：固定資産税が最大6倍になる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大1/6・都市計画税が最大1/3に軽減されています。しかし空き家が「特定空家」「管理不全空家」に指定されると、この軽減措置が撤廃されます。

具体的な試算（200㎡以下の小規模住宅用地の場合）

2023年法改正で新設された「管理不全空家」 特定空家の前段階として「管理不全空家」が創設され、この指定を受けただけでも住宅用地特例が解除されるようになりました。つまり特定空家になる前の段階で税負担が増える可能性があります。

リスク 2：老朽化・倒壊による近隣への損害賠償リスク

管理が行き届かない空き家は急速に老朽化します。民法上、土地・建物の所有者は「工作物責任」を負い、建物の瑕疵（欠陥）によって他人に損害を与えた場合には賠償責任を問われます。

実際に起こりうるリスク

• 台風・強風で屋根材・外壁パネルが飛散し、隣家の屋根・車・人身に被害を与えた
• 建物が傾いて隣地の塀・フェンスに接触・損壊した
• 敷地内の樹木が倒れて隣家に被害を与えた
• 雨漏りが進行し建物が部分崩壊して通行人に危害を与えた

所有者が「空き家だから管理しにくい」と言い訳しても、賠償責任は免れません。

リスク 3：不法投棄・不法占拠・犯罪の拠点化

人が住まない空き家は、不審者の侵入・不法占拠・不法投棄・放火などの犯罪の温床になりやすくなります。一度こうした問題が起きると：

• 廃棄物の処理費用が所有者負担になることがある
• 周辺住民からのクレーム・苦情対応が必要になる
• 地域コミュニティ内での信頼関係に影響する

また、放火による火災が隣家に延焼した場合、失火責任法の適用により所有者が賠償責任を問われるケースもあります。

リスク 4：建物の価値が急速に失われる

人が住まなくなると、建物は驚くほど早く劣化します。

空き家放置による典型的な劣化の進行

• 換気不足 → カビの大量発生 → 壁・床・天井の腐食
• 通水不足 → 排水管の詰まり・配管の腐食
• 雨漏り → 構造体の腐食 → シロアリ被害
• 屋根・外壁の劣化 → 雨水浸入 → 内部全体への影響

「数年後に売ろう」と思っていた物件が、放置によって建物の価値がゼロになり「解体費用を払って更地で売る」しか選択肢がなくなるケースは少なくありません。早期対応が価値を守ります。

リスク 5：特定空家指定→勧告→命令→行政代執行

自治体は空き家に対して以下のプロセスで対応します。

調査・認定 → 指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行（強制解体）

特定空家に認定されるケース

• 倒壊の危険がある
• 衛生上有害な状態にある
• 景観を著しく損なっている
• 周辺の生活環境の保全に支障を及ぼしている

行政代執行が実施されると、解体費用（木造戸建て：100〜300万円程度）が所有者に請求されます。費用を払えない場合は、自治体が土地に対して「行政代執行費用の先取特権」を行使することもあります。

空き家の5つの選択肢を徹底比較

選択肢 1：売却する

概要：市場に売り出し、買主に譲渡する方法。最も確実にリスクを解消できます。

向いているケース

• 自分や家族が住む・使う予定がない
• 修繕費をかける余裕・意欲がない
• 相続人が複数いて、現金化して分けたい

売却のポイント

• 早いほど高く売れる：建物が劣化するほど売却価格が下がる。管理不全が進む前に動くことが重要
• 相続登記を先に完了させる：2024年4月から相続登記が義務化。登記が完了していないと売却できない
• 現状引き渡しでも売れる：リフォームせず現状のまま売却することも可能。価格が下がるが手間・費用がかからない

税金の注意点：売却益（譲渡所得）が発生した場合、所得税・住民税がかかります。ただし「空き家の3,000万円特別控除（相続した空き家の特例）」が使えるケースがあり、大幅な節税が可能です。

関連記事：不動産売却でかかる税金をわかりやすく解説 関連記事：相続した家、売る？住む？貸す？後悔しないための判断基準とは

選択肢 2：賃貸に出す

概要：空き家を賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法です。

向いているケース

• 建物の状態が比較的良好（築20〜25年以内、主要設備が機能している）
• 駅から徒歩15分以内など賃貸需要が見込めるエリア
• 将来的に自分または子どもが住む可能性がある

賃貸化のコスト

• リフォーム費用：30〜150万円程度（状態・規模による）
• 管理会社への委託費：家賃の5〜10%程度
• 固定資産税・都市計画税：継続してかかる
• 空室リスク：入居者がいない期間は収入ゼロ

注意点：賃貸に出しても入居者が付かない場合、リフォーム費用が無駄になります。賃貸需要のあるエリアかどうかを事前に不動産会社に相談しましょう。

選択肢 3：解体して更地にし、売却・活用する

概要：老朽化した建物を解体し、更地として売却・駐車場などに活用する方法です。

向いているケース

• 建物の状態が悪く修繕・賃貸が現実的でない
• 特定空家・管理不全空家の指定リスクが高い
• 更地としての需要が高いエリア（駅近・幹線道路沿いなど）

解体費用の目安

注意点

• 解体後は住宅用地特例がなくなり、固定資産税が最大6倍になる
• アスベスト含有建材がある場合は追加の除去費用が発生
• 解体後すぐ売却・活用できない場合、税負担だけが増える

選択肢 4：空き家バンク・自治体制度を活用する

概要：自治体が運営する「空き家バンク」に登録し、買い手・借り手とのマッチングを図る制度です。

平塚市・神奈川県では空き家の売却・賃貸・改修に関する相談窓口や、補助金制度が設けられています。

主な制度（2025年時点。制度は変更になることがあります）

• 空き家バンクへの登録（無料）
• 空き家解体・改修費用への補助金（条件あり）
• 移住・定住促進のための空き家マッチング支援

詳細は平塚市の公式ウェブサイトまたは建築指導課（空き家担当）にお問い合わせください。

選択肢 5：管理を継続しながら保有する

概要：売却・活用の時期を見極めながら、適切に管理して保有し続ける方法です。

向いているケース

• 数年内に自分や子どもが住む予定がある
• 市場が好転するタイミングを待っている
• 思い入れがあり、売却・解体に踏み切れない

最低限必要な管理作業

自分での管理が難しい場合は、空き家管理サービス（専門業者による定期巡回・管理）を活用する方法もあります。月5,000〜15,000円程度が相場です。

5つの選択肢を徹底比較

動くべきタイミングは「今」

空き家問題は時間が経てば経つほど、選択肢が狭まり・価値が下がり・リスクが積み重なります。「いつか対応しよう」と先延ばしにすることが、最も大きなコストになります。

まず「現在の価値（査定額）を知ること」から始めましょう。現状を把握することで、最適な選択肢が見えてきます。

まとめ

空き家を放置することは「何もしていない」のではなく、「毎年リスクと損失を積み重ねている」ことと同じです。固定資産税の増額・老朽化リスク・法的リスクを考えると、早めに方針を決めて動くことが所有者にとって最善です。

シティクリエイションでは、空き家の無料査定と売却・活用に関するご相談を秘密厳守で承っております。「どうすればいいかわからない」という方も、まずお気軽にご相談ください。

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カテゴリ：不動産売却 タグ：#空き家 #不動産売却 #相続 #固定資産税 #特定空家 #平塚市 #湘南

神奈川県西部の中核都市・小田原市。小田原城をシンボルに、海・山・歴史が共存する独特の魅力を持つこの街が、近年「移住先」として改めて注目を集めています。

平塚市から西へ約20km、車で30〜40分の距離に位置し、東海道線・小田急線・新幹線という3路線が乗り入れる交通の要衝でもあります。「都心への通勤はできるが、平塚や藤沢より静かでゆとりのある暮らしをしたい」というニーズにピッタリなエリアです。

この記事では、小田原市の交通・生活環境・子育て支援・エリア別の特徴・不動産相場を、平塚市と比較しながら詳しく解説します。

小田原市の基本情報

小田原市最大の交通上の優位性は、東海道新幹線（こだま）の停車駅であることです。東京・品川まで新幹線なら約35分という速達性は、都心への出張が多いビジネスパーソンにとって大きな魅力です。

交通アクセス：3路線＋新幹線の充実した交通網

JR東海道線・湘南新宿ライン

東京駅・品川駅・横浜駅への直通アクセスが可能です。ただし小田原駅は終点駅ではないため、朝のラッシュ時は着席保証がなく、混雑した状態での乗車になることもあります。平塚駅（始発）で乗り換えて座っていく方法もあります。

小田急小田原線

新宿駅まで特急ロマンスカーを使えば約75分（快速急行なら約90分）。小田急線沿線の利便性を重視する方にとって、小田原は「小田急線の終点」という特別な位置づけになります。

東海道新幹線（こだま）

新横浜駅まで約25分・品川駅まで約30分。「在来線での通勤は辛いが、新幹線ならば乗り換えなし・確実に座れる」という利点から、新幹線通勤定期を利用する方もいます。会社によっては定期代として支給される場合があります。

伊豆箱根鉄道大雄山線

小田原駅から南足柄市方面へのアクセス。ローカル線ですが、大雄山線沿線にも住宅地が広がっています。

小田原市の生活環境・商業施設

駅周辺の商業施設

小田原駅周辺には商業施設が充実しています。

• ラスカ小田原：駅直結のショッピングセンター。食料品から衣料品・レストランまで揃う
• 小田原アリーナ（ミナカ小田原）：2020年にオープンした複合施設。宿泊・飲食・物産店が集まる
• イオンモール小田原：郊外型大型ショッピングモール。映画館・フードコートも完備
• 小田原百貨店・地元商店街：昔ながらの商店街「なりわい交流館」周辺も賑わいがある

日常の買い物から週末のレジャーまで、市内だけで完結できる生活利便性の高さは小田原の大きな強みです。

医療機関

市内に小田原市立病院（地域の中核病院）をはじめ、200以上の診療所があります。産科・小児科・総合病院が揃っており、医療アクセスは良好です。

小田原市の自然環境：海・山・城下町の三拍子

小田原城と城下町

小田原城は国史跡に指定されており、季節ごとに桜・紫陽花・紅葉など自然の美しさと歴史的景観が楽しめます。城址公園内には動物園・子ども遊園地もあり、ファミリーの憩いの場になっています。

相模湾と早川漁港

小田原市は相模湾に面しており、新鮮な海産物が豊富です。早川漁港周辺には地魚料理の飲食店が並び、地元ならではの食文化が根付いています。海水浴・釣り・磯遊びなどのマリンアクティビティも楽しめます。

箱根・足柄エリアへのアクセス

小田原市は箱根観光の玄関口でもあります。箱根・温泉・湖・自然への日帰りアクセスが抜群で、週末の行動範囲が大幅に広がります。

小田原市の子育て環境

子育て支援制度

小田原市は子育て支援に力を入れており、以下のような制度が整っています（2025年時点。最新情報は市公式サイトで確認）。

• 小児医療費助成：高校卒業まで（18歳到達後の最初の3月31日まで）の医療費を助成
• 保育所・認定こども園：市内各地に整備。待機児童の解消に向けた取り組みを推進
• 子育て支援センター・地域子育て支援拠点：市内複数箇所に設置

学校・教育施設

市内には小学校24校・中学校12校が整備されており、各エリアに均等に分布しています。また、小田原短期大学附属幼稚園・小田原市立図書館など教育・文化施設も充実しています。

公園・遊び場

• 小田原城址公園：遊具・動物園・広場が整備された充実の公園
• いこいの森公園：バーベキューや自然体験ができる広大な公園
• フラワーガーデン：四季の花を楽しめる植物公園

自然の中で子どもを育てたい方には、非常に充実した環境が揃っています。

小田原市のエリア別特徴

小田原駅周辺エリア（城内・栄町・本町など）

最も利便性が高いエリアです。商業施設・飲食店・医療機関が充実しており、徒歩圏内で多くの用事が済みます。マンション・駅近戸建てが多く、通勤重視の方や利便性を最優先する方に向いています。

不動産相場（目安）

• 中古マンション（3LDK）：2,500〜4,500万円
• 中古戸建て（3〜4LDK）：2,500〜5,000万円

久野・曽我・国府津エリア（北部・内陸）

小田原駅から車で10〜20分程度の内陸エリアです。自然が豊かで静かな住環境が広がります。広い土地が手頃な価格で見つかりやすく、ガーデニング・農業体験・自然志向の暮らしを求める方に人気があります。

不動産相場（目安）

• 中古戸建て（3〜4LDK）：1,500〜3,000万円
• 土地（60〜100坪）：500〜2,000万円

早川・根府川・片浦エリア（南部・海沿い）

相模湾を望む海岸エリアです。温暖な気候・豊かな自然・新鮮な魚介類が魅力で、リタイア層・テレワーカーの移住先として人気が高まっています。ただし交通アクセスが限られるため、車必須のエリアです。

不動産相場（目安）

• 中古戸建て（眺望・海近）：2,000〜5,000万円以上（立地による）

小田原東部（酒匂・国府津・中里）

JR国府津駅・御殿場線への乗り換えが可能なエリアです。平塚市方面へのアクセスも良好で、東西どちらにも通いやすい立地です。比較的価格が抑えられており、コスパを重視するファミリーに向いています。

不動産相場（目安）

• 中古戸建て（3〜4LDK）：2,000〜3,500万円

小田原市に住む際の注意点

注意点 1：平塚市・横浜方面への通勤時間が長くなる

東京方面への通勤なら在来線で約85分、新幹線で約35分ですが、横浜・渋谷方面は約55〜70分と距離感があります。勤務地によっては通勤負担が大きくなるため、事前のシミュレーションが重要です。

注意点 2：内陸・山間部は車が必需品

小田原駅周辺を除くエリアでは、日常の移動に車が必需品です。駐車場の確保・維持費（ガソリン代・保険・車検）も家計に組み込んで考えましょう。

注意点 3：地震・水害リスク

小田原市は東海地震・南海トラフ地震の影響を受けやすいエリアです。また、相模川支流・早川などの河川沿いには浸水リスクのあるエリアも存在します。購入前に小田原市のハザードマップを必ず確認しましょう。

注意点 4：将来の不動産流動性

小田原市は神奈川県内では地方都市に位置づけられるため、将来売却する際の流動性（売れやすさ）は平塚市・藤沢市より低い場合があります。特に郊外エリアの物件は、売却時に時間がかかるケースも想定しておきましょう。

平塚市と小田原市の比較

こんな人に小田原市がおすすめ

• 新幹線通勤が可能な会社に勤めている方：在来線での長時間通勤を新幹線でカバーできる
• 自然豊かな環境で子育てしたい方：海・山・城下町という多彩な自然が身近にある
• テレワーク・フリーランスの方：通勤頻度が低い分、自然豊かな住環境のメリットを最大限享受できる
• リタイア後の移住先を探している方：温暖な気候・海産物の豊富さ・ゆとりある住環境が魅力
• 予算を抑えて広い家・広い土地が欲しい方：内陸エリアでは手頃な価格で広い物件が見つかりやすい

関連記事：平塚市の住みやすさを徹底解説 関連記事：平塚市で家を買うなら知っておきたいエリア別の特徴と選び方 関連記事：平塚市の小学校区別マップ｜子育て世帯が知っておきたい学区情報

まとめ

小田原市は「新幹線通勤が可能」「自然豊か」「歴史ある城下町の魅力」という三拍子が揃った、湘南エリアの西端に位置する魅力的な街です。平塚市と比べると通勤時間は長くなりますが、住環境のゆとりと不動産価格のバランスでは優れた面も多くあります。

「平塚市だと予算が合わない」「もう少し静かな環境で暮らしたい」「新幹線通勤が使える」という方は、小田原市も視野に入れた物件探しを検討してみてはいかがでしょうか。

シティクリエイションでは、平塚市だけでなく小田原市を含む西湘エリア全域の物件情報・エリア情報に精通したスタッフが対応しております。まずはお気軽にご相談ください。

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カテゴリ：エリア紹介 タグ：#小田原市 #不動産購入 #住みやすさ #西湘 #エリア紹介 #湘南 #新幹線通勤

物件情報に「告知事項あり」と記載されているのを見て「これって事故物件？」と不安になった方も多いのではないでしょうか。

「告知事項あり」は事故物件だけを指すわけではありません。雨漏り・法的制限・近隣トラブルなど、さまざまな種類があります。一方で、内容を正確に把握しないまま購入し、入居後に「こんなことは聞いていなかった」とトラブルになるケースも後を絶ちません。

この記事では、告知事項の種類・国土交通省のガイドライン・事故物件の調べ方・価格への影響・購入の判断基準まで詳しく解説します。

「告知事項」の4つの種類

告知事項とは、売主・貸主が買主・借主に事前に伝えなければならない重要情報のことです。宅地建物取引業法に基づき、不動産会社は取引の相手方に「重要事項」を説明する義務を負います。

種類 1：物理的瑕疵（かし）

建物・土地の物理的な欠陥や問題です。

• 雨漏り・水漏れの履歴（過去に発生した事実も含む）
• シロアリ被害・木部の腐食
• 土壌汚染・地盤沈下・液状化リスク
• アスベスト（石綿）含有建材の使用
• 建築基準法違反（違法増築・未確認の増改築）

物理的瑕疵は建物の安全性に直結するため、最も重要な告知事項のひとつです。

売主は知っている事実を隠蔽することはできません（「瑕疵担保責任」または「契約不適合責任」を問われます）。

種類 2：法的瑕疵

法律上の制限や問題です。

• 再建築不可物件：接道義務（建築基準法）を満たしておらず、現在の建物を解体した後に新たな建物を建てられない
• 都市計画道路の区域内：将来、道路拡張によって建物の一部または全部が取り壊しになる可能性がある
• 農地転用の未完了：農地として登録されており、住宅として使用する許可が下りていない
• 借地権・地上権の存在：土地の利用権に制限がある

法的瑕疵は購入後の生活に大きく影響するため、必ず重要事項説明書で内容を確認しましょう。

種類 3：環境的瑕疵

周辺環境に起因する問題です。

• 近隣に騒音・悪臭・振動を発生させる施設がある（工場・飲食店・パチンコ店など）
• 墓地・斎場・廃棄物処理施設が近接している
• 隣地との境界が未確定・境界越境の問題がある
• 日照権・眺望に影響する高層建築物の建設計画がある

環境的瑕疵は「気にするかどうか」が人によって異なるため、実際に現地を見て判断することが重要です。

種類 4：心理的瑕疵（いわゆる「事故物件」）

居住者が心理的な抵抗を感じる事由です。これがいわゆる「事故物件」に当たります。

国土交通省ガイドライン：何を・いつまで告知すべきか

2021年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、告知基準が明確化されました。

原則として告知が必要なケース

自然死・不慮の事故死以外の死（他殺・自殺・事故死）

• 自殺・他殺・事故死は原則として告知が必要
• 「特殊清掃」（孤独死で遺体発見が遅れ、特別な清掃が必要になった場合）が行われた場合も告知が必要

社会的影響の大きい事件

• 報道されるなど広く知られた事件が発生した場合
• 
  

告知が不要とされるケース

• 自然死（老衰・病死）：告知は不要
• 日常生活での不慮の事故死（転倒・入浴中の溺死など）：告知は不要
• ただし、借主・買主から質問を受けた場合は、自然死・不慮の事故死であっても正直に答えることが望ましい
• 
  

告知期間の目安

重要：売買の場合、どれだけ昔の事案でも告知義務が続きます。「10年前のことだから大丈夫」とはなりません。

事故物件の調べ方5つ

方法 1：不動産会社に直接確認する（最も確実）

「告知事項はありますか？過去に室内で死亡事故はありましたか？」と率直に質問しましょう。宅建業者には告知義務があるため、知っている事実を隠蔽することは違法です（損害賠償・免許取り消しのリスクがある）。

方法 2：重要事項説明書を確認する

契約前に行われる重要事項説明書に告知事項が記載されているかを確認します。告知事項がある場合、その内容・発生時期・清掃の有無が記載されているはずです。内容が不明瞭な場合は詳細な説明を求めましょう。

方法 3：近隣住民への聞き込み

内見時に周辺の住民（特に長く住んでいる方）に話を聞くことで情報を得られることがあります。ただし、プライバシーへの配慮を忘れずに。

方法 4：インターネットの情報サービスを活用する

「大島てる」などの事故物件情報サイトで物件住所を検索する方法があります。ただし、情報は不完全・不正確なケースも多く、あくまでも参考程度にとどめましょう。網羅的ではないため、掲載がないからといって安全とは言えません。

方法 5：法務局で登記簿を確認する

登記簿には過去の所有者情報が記録されています。短期間に所有者が頻繁に変わっている物件は、何らかの問題がある可能性があります。法務局またはオンラインで取得できます（費用：数百円程度）。

心理的瑕疵が価格に与える影響

告知事項のある物件は市場価格より低い水準で売り出されることが一般的です。価格への影響は事案の種類・発生からの経過年数・物件の立地によって異なります。

価格への影響の目安

発生からの経過年数が長いほど影響は小さくなりますが、売買では期間制限がないため、長期間にわたって影響が続くことがあります。

告知事項あり物件を購入するメリットと向いている人

価格が大幅に割引されているため、以下のケースでは合理的な選択肢になり得ます。

投資用購入の場合 賃貸として貸し出す場合、3年経過後は告知義務が消滅するため、長期的に通常物件と同様に運用できます。

心理的抵抗がない方 価格的なメリットを最大限に活用できます。

リノベーションを前提とした購入 事案が発生した部屋を大規模改修することで、空間的・心理的なリセットが図れます。

予算を最大限に土地・立地に充てたい場合 好立地の物件が告知事項ありで割安になっている場合、トータルのコストパフォーマンスが高くなることがあります。

購入判断の3つのポイント

ポイント 1：詳細を全て把握した上で判断する

「告知事項あり」の一言だけでなく、いつ・何が・どのような状況で・どのような処置がなされたかをすべて確認した上で判断しましょう。曖昧な説明のまま進めることは絶対に避けてください。

ポイント 2：将来の売却・賃貸への影響を計算に入れる

自分が住む分には気にならなくても、将来売却・賃貸に出す際に告知義務（売買では無期限）が継続します。出口戦略を含めたトータルの判断が必要です。

ポイント 3：価格の割引が合理的かどうか検証する

周辺の同条件物件と比較し、割引幅が事案の内容に対して適正かを判断しましょう。過大な割引は他にも問題がある可能性のサインです。一方で適正な割引であれば、価格のメリットが心理的デメリットを上回る判断もあり得ます。

関連記事：はじめての不動産購入で後悔しないために知っておくべき10のこと 関連記事：不動産購入にかかる諸費用の全貌

購入後のトラブル防止策

近隣との関係構築

引越し後の挨拶を丁寧に行い、誠実な印象を与えることが近隣との良好な関係の第一歩です。

将来の売却時の告知義務

自分が取得した時点で知っている告知事項は、次の買主に伝える義務があります。隠蔽した場合は損害賠償請求を受けるリスクがあります。「知らなかった」では通じません。

心理的な対処法

気になる場合はお祓い・清め塩など、自分が納得できる形で気持ちを整えることも一つの方法です。入居後の安心感につながります。

まとめ

「告知事項あり」の物件は、内容によっては十分に検討に値する選択肢です。大切なのは「怖いから避ける」でも「安いから飛びつく」でもなく、事案の詳細を正確に把握した上で、自分のライフプラン・将来の出口戦略と照らし合わせて冷静に判断することです。

シティクリエイションでは、告知事項のある物件についても包み隠さず説明した上で、お客様が納得した判断ができるようサポートしています。「この物件、大丈夫かな？」と思ったらまずご相談ください。

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カテゴリ：不動産購入 タグ：#告知事項 #事故物件 #心理的瑕疵 #不動産購入 #平塚市 #重要事項説明

「見た目が新築みたいでキレイ、しかも新築より安い」——リノベーション済み物件はそんな魅力的な存在です。

中古住宅市場の活性化とともに、こうした物件は急増しています。

しかし「きれいだから安心」と飛びついてしまうと、入居後に後悔するケースが後を絶ちません。なぜなら、リノベーション済み物件には「見えるきれいさ」の裏に、見えないリスクが隠れていることがあるからです。

この記事では、リノベーション済み物件のメリット・デメリット・購入前に必ず確認すべきポイントを詳しく解説します。

リノベーション済み物件とは何か？

不動産会社や投資家が中古物件を購入し、キッチン・浴室・トイレなどの水回り交換・フローリング貼り替え・壁紙張り替えなどを施して再販売した物件です。「リノベ済み」「フルリフォーム済み」などの表記で売り出されています。

リフォームとリノベーションの違い

市場に出回る「リノベーション済み」物件の多くは、実態は表面的なリフォームにとどまるケースも多く、「リノベーション」の定義は業者によって幅があります。

リノベーション済み物件の5つのメリット

メリット 1：購入後すぐに入居できる

自分でリノベーションする場合は工事期間（2〜6か月）が必要で、その間は仮住まいのコストが発生します。

リノベーション済み物件は工事完了済みのため、契約・引き渡し後すぐに入居が可能です。

引越しのタイミングが決まっている方・仮住まいを最小限にしたい方に大きなメリットです。

メリット 2：仕上がりを目で見て確認してから買える

注文リノベーションは完成前に契約するため「イメージと違った」という事態が起こり得ます。リノベーション済み物件は内見時に実際の仕上がりを確認できるため、「見た目の齟齬」による後悔が生まれにくい点が大きな強みです。キッチンの使い勝手・収納の広さ・窓からの採光まで、実物で確かめられます。

メリット 3：新築より安い価格で新品同然の内装を得られる

新築物件には「新築プレミアム」（新築というブランド価値への上乗せ）が含まれており、入居した瞬間に価値が10〜20%程度下落するとも言われます。リノベーション済み中古物件は築年数による価格下落がすでに織り込まれており、内装の新しさを保ちながらコストを抑えられます。

メリット 4：住宅ローン控除が適用できる場合がある

一定の条件（新耐震基準・床面積50㎡以上など）を満たすリノベーション済み物件は住宅ローン控除（最大13年間・年末残高の0.7%を税額控除）の対象になります。控除が適用されれば数十〜百万円以上の節税効果が生まれます。

メリット 5：売却時の価格変動が比較的小さい

新築物件は購入直後に大幅に価格が下落しますが、中古物件はすでに価格が落ち着いているため、将来売却する際の価格変動が比較的小さい傾向があります。資産として長期的に保有することを考える方にとって、安定感があります。

リノベーション済み物件の6つのデメリット・リスク

デメリット 1：「見えない部分」のリスクが最大の落とし穴

リノベーション済み物件の最も重大なリスクは、壁の中・床下・天井裏など「見えない部分」が刷新されていないケースがあることです。

内装がピカピカでも、以下の問題が隠れている可能性があります。

• 配管の老朽化：給排水管がサビ・腐食で劣化していても、壁に隠れていて見えない。入居後に水漏れが発覚するケースも
• 断熱材の不足・劣化：見た目が新しくても断熱性能が低く、夏は暑く冬は極端に寒い
• 雨漏り・シロアリ被害の痕跡を隠蔽：壁紙や床材の下に過去の雨漏り跡・シロアリ被害が隠されているケースも報告されている
• 電気配線の老朽化：築古物件は電気容量が不足していたり、配線が古い規格のままだったりすることがある

対策：第三者のホームインスペクター（建物調査士）による検査を必ず実施しましょう。費用は5〜10万円程度ですが、見えないリスクを事前に把握できる唯一の手段です。

デメリット 2：自分好みにカスタマイズできない

すでに工事が完了しているため、「キッチンをもっとグレードアップしたい」「壁をもっと明るい色にしたい」「子ども部屋の間取りを変えたい」といった希望には対応できません。自分のこだわりを形にしたい方には、根本的に向いていない選択肢です。

追加工事をしようとすると「せっかくリノベーションされた箇所を壊す」ことになり、二重のコストが発生します。

デメリット 3：リノベーションの品質に大きなばらつきがある

リノベーション済み物件を手がける業者の品質は千差万別です。丁寧に施工しているケースもあれば、**コストを抑えるために安価な建材を使い、見た目だけを整えた「表面的なリノベーション」**にとどまっているケースもあります。

使用した建材のグレード・工事の精度・下地処理の丁寧さは、外観からは判断できません。仕様書（工事内容・使用建材の一覧）を必ず入手して確認しましょう。

デメリット 4：旧耐震物件は耐震性能が変わらない

1981年6月以前に建築確認を受けた建物（旧耐震基準）は、内装をリノベーションしても耐震性能は向上しません。旧耐震基準の物件は住宅ローン控除が適用されないケースが多く、売却時にも買い手がつきにくくなります。

旧耐震基準かどうかは登記簿・建築確認通知書で確認できます。

デメリット 5：リノベーション費用が価格に上乗せされており割高になることも

業者がリノベーションにかけた工事費・利益は当然物件価格に上乗せされます。「安い中古物件を購入してリノベーション費用を加えた金額」より、リノベーション済み物件の方が高くなるケースもあります。

自分でリノベーションすると、素材・デザインのこだわりを持ちながらコストを抑えられる可能性があります。総コストを比較した上で判断しましょう。

デメリット 6：設備保証の期間が残り少ないことがある

新品の設備が設置されていても、販売業者が提供する保証期間は数か月〜1年程度のケースが多いです。キッチン・給湯器・エアコンなどの設備メーカー保証は設置日からカウントされるため、購入時点で保証期間の大半が消費されていることがあります。

リノベーション済み物件を選ぶための7つのチェックポイント

チェック 1：工事の内容・時期・施工業者を書面で確認する

「フルリノベーション」と記載されていても、水回りのみ・内装のみで構造部分は未工事というケースは多い。

何をどこまでリノベーションしたか、仕様書を必ず取得しましょう。

チェック 2：新耐震基準か旧耐震基準かを確認する

1981年6月以降に建築確認を受けた物件が新耐震基準。建築確認通知書または登記簿で確認できます。旧耐震の場合は耐震診断の実施を検討しましょう。

チェック 3：ホームインスペクションを実施する

第三者の建物調査士に依頼し、配管・断熱・構造の状態を確認します。費用5〜10万円で見えないリスクを把握でき、交渉材料にもなります。

チェック 4：使用建材・設備のメーカーと品番を確認する

キッチン・浴室・床材・壁紙のメーカーと品番を確認し、グレードを調べましょう。高グレードか低グレードかで耐久性・使い勝手が大きく変わります。

チェック 5：周辺の同条件物件と価格を比較する

リノベーション前の同エリア・同築年数の物件と価格差を比較し、上乗せ分が工事内容に見合っているかを検証しましょう。

チェック 6：マンションの場合は管理状態を確認する

内装がきれいでも、管理組合の運営状況・修繕積立金の積立額・大規模修繕計画が不十分なマンションは将来大きな出費が発生します。管理組合の総会議事録・長期修繕計画を確認しましょう。

チェック 7：住宅ローン控除の適用可否を事前確認する

耐震基準・床面積50㎡以上・自己居住などの要件を満たすかを、購入前に不動産会社または税理士に確認しましょう。控除の有無で総コストが数十万〜百万円単位で変わります。

リノベーション済み物件 vs 自分でリノベーション：どちらが向いている？

平塚市・湘南エリアのリノベーション済み物件市場

平塚市・茅ヶ崎市・藤沢市などの湘南エリアでは、リノベーション済み中古物件の流通が活発です。特に以下の傾向が見られます。

• 築20〜35年の戸建てリノベーション物件が多く流通している
• 駅徒歩15分圏内の物件は、リノベーション後でも新築より2〜3割安い水準が多い
• 海沿いエリアは人気が高く早期成約になりやすいが、塩害による建材劣化リスクも考慮が必要
• 平塚市内では北部エリア（土沢・大野周辺）で広い土地付きリノベーション物件が見つかりやすい

「リノベーション済み物件を探したい」という方は、希望条件を事前に不動産会社へ登録しておくことで、新着情報を素早くキャッチできます。

関連記事：中古住宅のリノベーション費用はいくら？失敗しない予算の立て方 関連記事：内見で絶対確認すべき10のポイント

まとめ

リノベーション済み物件は、入居の手軽さと見た目の新しさが大きな魅力です。しかし「きれいだから安心」は禁物で、見えない部分のリスク・品質のばらつき・総コストの比較を必ず行った上で判断することが後悔しない購入の鍵です。

シティクリエイションでは、リノベーション済み物件の見極め方から資金計画・ホームインスペクションのご案内まで一貫してサポートしております。平塚市・湘南エリアの中古物件をお探しの方は、まずお気軽にご相談ください。

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カテゴリ：リノベーション タグ：#リノベーション #中古住宅 #不動産購入 #平塚市 #湘南 #リフォーム

平塚市で学区を重視して住まいを選ぶときは、購入候補の住所を市の「小中学校学区」で調べ、公式マップと実際の通学路を確認しましょう。同じ町名でも丁目・番・号によって指定校が異なる場所があります。学校までの近さや「駅周辺」「海側」といった呼び方だけで、通う学校を判断しないことが大切です。

この記事では、平塚市の公式情報を基に、小学校の一覧、住所による学区の違い、通学・学童保育・転校で確認したいポイントを整理します。

情報確認日：2026年9月16日。通学区域や制度は変更される場合があるため、購入・転居前に最新の公式情報をご確認ください。

平塚市の小学校は何校？分校を含めた数え方

平塚市の公式一覧には、市立小学校が29校掲載されています。内訳は、本校28校と金目小学校五領ヶ台分校1校です。

五領ヶ台分校は、神奈川県立子ども自立生活支援センター「きらり」の施設内学校です。住宅の住所から指定校を調べる際は、市の通学区域表で確認し、分校を一般の住宅地の学区として扱わないようにしましょう。

出典：平塚市「小・中学校」／金目小学校五領ヶ台分校の案内

公式学区マップと住所別学区表の使い方

1．町名だけでなく、丁目・番・号まで確認する

物件広告で住所が途中までしか分からない場合は、不動産会社に確認してください。「同じ町内だから同じ学校」「学校が目の前だからその学校」とは限りません。

2．市の住所別学区表で小学校と中学校を調べる

平塚市「小中学校学区」には、住所から調べる「字別学区表」と学校から調べる「学校別学区表」があります。購入候補の住所に該当する行を探し、番地などの条件まで確認しましょう。

3．公式マップで学校の位置と学区を確認する

平塚市「ひらつかわくわくマップ」の案内ページから地図へ進むと、子育て・教育の「学区」で小中学校の位置や学区を確認できます。学校の位置と、周辺の道路・河川などの関係を把握する際に役立ちます。

地図だけで境界を判断しにくい場所は、住所別学区表と照合し、平塚市教育委員会の学務課へ確認してください。地図上の最短経路が、実際に利用する通学路とは限らない点にも注意が必要です。

平塚市立小学校の一覧と所在地

以下は市公式一覧に基づく学校名と所在地です。所在地は学校が建っている場所であり、その町全体がその学校の学区という意味ではありません。 通学区域の確認には、前述の住所別学区表を使用してください。

小学校名	所在地（平塚市）
崇善小学校	浅間町4-3
港小学校	夕陽ケ丘22-1
松原小学校	天沼7-10
富士見小学校	中里10-1
花水小学校	龍城ケ丘5-62
旭小学校	河内1-4-1
大野小学校	東真土2-1-1
中原小学校	御殿2-8-9
豊田小学校	豊田宮下552
神田小学校	田村6-1-1
城島小学校	小鍋島608-3
岡崎小学校	岡崎3430
金田小学校	入野514
土屋小学校	土屋3004-2
吉沢小学校	上吉沢465
金目小学校	南金目907
横内小学校	横内2687
八幡小学校	東八幡3-8-1
南原小学校	南原1-11-31
真土小学校	西真土4-3-1
松が丘小学校	東中原1-12-2
相模小学校	大神5-13-1
なでしこ小学校	花水台42-1
勝原小学校	高村45
松延小学校	纒3-21-1
みずほ小学校	北金目2-39-1
山下小学校	山下3-25-1
大原小学校	大原1-14
金目小学校五領ヶ台分校	片岡991-1（施設内学校）

出典：平塚市立小・中学校一覧。掲載順は市公式一覧に準拠しています。

エリア名より具体的な住所で比較する

物件を探すときの「駅周辺」「商業施設の近く」「海に近い地域」といった分類と、学校の通学区域は別のものです。学区を比較するときは、次のように町名と指定校を直接結び付けて確認すると、思い込みを防げます。

以下は市の字別学区表から抜粋した例です。平塚市全域の通学区域を網羅する表ではありません。

住所の例	指定小学校	指定中学校
追分	崇善小学校	江陽中学校
入野	金田小学校	金旭中学校
天沼・中堂	松原小学校	江陽中学校
御殿1～4丁目	中原小学校	中原中学校
東中原1・2丁目	松が丘小学校	大野中学校
花水台	なでしこ小学校	浜岳中学校
河内1丁目	旭小学校	旭陵中学校
河内2丁目	松延小学校	金旭中学校
田村1～9丁目	神田小学校	神田中学校
土屋	土屋小学校	土沢中学校
上吉沢・下吉沢	吉沢小学校	土沢中学校

出典：平塚市「小中学校学区」

例えば、追分と入野では指定小学校・中学校が異なります。東中原の松が丘小学校と、花水台のなでしこ小学校も、所在地や通学区域を分けて確認する必要があります。商業施設や海までの距離を重視する場合も、それぞれの物件からの実際の距離と学区を別々に調べましょう。

同じ町名・丁目でも学校が分かれる例

中原2丁目は番によって小学校が異なる

中原2丁目1～15番は大原小学校、16～26番は中原小学校です。中学校はいずれも中原中学校となっています。「中原」という住所だけで中原小学校区と判断しないようにしましょう。

黒部丘は花水小学校区となでしこ小学校区に分かれる

黒部丘1～9番は花水小学校、10～30番はなでしこ小学校です。中学校はいずれも浜岳中学校です。通学区域の境界付近では、候補物件ごとの確認が欠かせません。

小学校が同じでも中学校が異なる場合がある

大原1番・3番は大原小学校・大野中学校、大原2番は大原小学校・中原中学校です。小学校だけを確認して終わらず、中学校も同じ住所で調べておきましょう。

出典：平塚市の住所別学区表。上記は確認日時点の例で、指定校変更等の個別事情は含みません。

子育て世帯が物件選びで確認したい5つのポイント

1．子どもと実際の通学路を歩く

徒歩時間は出発地点や経路によって変わります。エリア単位で「徒歩10～20分」と決めず、候補の家から学校まで歩いて確認しましょう。

歩道の幅、横断歩道、信号、交通量、見通し、踏切や橋の有無などを確認します。登下校の時間帯にも見ておくと、休日の内見だけでは分からない状況をつかみやすくなります。通学路については学校にも確認してください。

2．学校の規模は最新の児童数で確認する

「北部だから小規模」「駅周辺だから大規模」とは限りません。平塚市「児童・生徒数及び学級数」で学校別の資料を確認できます。確認日時点では、令和8年5月1日現在の統計が掲載されています。

学校全体の人数だけでなく、お子さんが入る学年の学級数も確認すると具体的に考えやすくなります。人数の多い・少ないだけで学校の良し悪しを決めず、お子さんに合う環境を考えましょう。

3．学童保育の対象学区と利用条件を調べる

平塚市「放課後児童クラブ」では、対象小学校区とクラブを確認できます。近くにクラブがあっても、対象学区や受け入れ状況、希望する時間帯が合うかは別途確認が必要です。

保育料、開設時間、送迎、長期休暇中の利用について各クラブに確認し、入所手続きの案内で申請時期を調べておきましょう。家・学校・クラブ・保護者の勤務先を結ぶ移動も考えると、日常の負担を比較しやすくなります。

4．転校と入居のスケジュールを合わせる

物件の契約日、引き渡し日、実際の転居日は必ずしも同じではありません。リフォームを予定している場合は、工事が終わって住める日も含めて考えます。

平塚市「転校・通学区の基準」を確認し、現在の学校と転居先の手続きを早めに整理してください。転居後も現在の学校への通学を希望する場合などは、認められると決めつけず、学務課に相談しましょう。

5．通学と家族の生活を一緒に比較する

学校までの距離だけでなく、買い物、通勤、通院、習い事への移動も確認します。同じ学区でも物件の位置によって利便性は変わるため、「この学区なら車が必須」「この地域なら安全」と一括りにしないことが大切です。

公式マップで周辺施設を調べたうえで、徒歩・自転車・公共交通・車のどの手段を使うのか、実際の生活に合わせて比較しましょう。

よくある質問

家から一番近い小学校に通えますか？

距離だけでは決まりません。まず住所による指定校を市の学区表で確認してください。指定校以外への通学を希望する場合は、個別の事情や手続きについて学務課への確認が必要です。

同じマンション名や町名なら、学区をまとめて判断できますか？

物件の正式な住所を確認することが基本です。特に広い敷地や通学区域の境界付近では、広告上の呼び方だけで判断しないようにしましょう。

学校の評判だけで家を選んでもよいですか？

口コミは投稿時期や個人の経験によって内容が異なります。公式の学校案内や児童数、実際の通学路、学童保育など、確認できる情報とあわせて判断しましょう。

学区と暮らしの両方から、平塚市の住まいを選ぶ

学区を重視する物件探しでは、住所による指定校、通学路、学童保育、家族の生活動線を一つずつ確認することが大切です。学校名や大まかなエリアの印象だけで決めず、候補物件ごとに比較しましょう。

株式会社シティクリエイションでは、ご希望の学校区や入居時期を伺いながら、平塚市でのお住まい探しをご案内しています。

学区を踏まえた住まい探しを相談する

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まとめ

平塚市内でも、エリアによって通学環境・学校規模・周辺施設は大きく異なります。「この学区に住みたい」というご希望をお持ちの方は、学区と物件の両方を同時に検討することが大切です。

シティクリエイションでは、平塚市内の学区・エリア事情に精通したスタッフが、ご家族のライフスタイルに合った物件をご提案します。まずはお気軽にご相談ください。

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カテゴリ：エリア紹介 タグ：#平塚市 #小学校区 #学区 #子育て #湘南 #不動産購入

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、多くの方が「このまま払えなくなったらどうなるのか」と不安を感じます。返済が滞ると最終的には「競売」にかけられてしまいますが、その前に「任意売却」という選択肢があります。

この記事では、任意売却と競売の違い・任意売却のメリット・デメリット・手続きの流れをわかりやすく解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関（債権者）の同意を得た上で不動産を市場で売却する方法です。

通常、住宅ローンが残っている間は、金融機関が不動産に「抵当権」を設定しています。ローンを完済しない限り自由に売れませんが、金融機関と交渉して同意を得ることで、残債があっても売却が可能になります。

競売とはどう違うのか

任意売却のメリット

メリット 1：売却価格が競売より高い

任意売却では市場価格に近い価格で売却できるため、残債をより多く減らすことができます。

メリット 2：プライバシーが守られる

競売では物件情報が裁判所や競売情報サイトに公開されますが、任意売却は通常の不動産売却と同様に行われるため、近隣に知られるリスクが低くなります。

メリット 3：引越し時期を自分で調整できる

通常の売却と同様にスケジュールを相談しながら進めるため、次の住まいを探す時間的余裕が生まれます。

メリット 4：引越し費用を確保できることがある

売却代金の中から引越し費用を捻出できるよう、金融機関と交渉できるケースがあります。

任意売却のデメリット・注意点

デメリット 1：金融機関の同意が必要

任意売却は金融機関（債権者）の同意がなければ進められません。必ずしも同意が得られるとは限りません。

デメリット 2：信用情報に傷がつく

住宅ローンの返済が滞った時点で信用情報機関に登録されます。任意売却自体は信用情報に記録されませんが、滞納の記録は残ります。

デメリット 3：残債が残ることがある

売却代金でローンを完済できない場合、残った債務は引き続き返済が必要です。ただし、金融機関との交渉で分割払いや減額ができることもあります。

デメリット 4：時間的余裕が必要

任意売却を進めるには、競売開始決定前に動き出す必要があります。返済が苦しいと感じたら、できるだけ早く専門家に相談することが重要です。

任意売却の流れ

1. 専門家（不動産会社・弁護士）への相談
2. 金融機関への任意売却の申し出
3. 物件の査定・売却活動開始
4. 買主との売買契約
5. 金融機関の同意確認・抵当権抹消
6. 引き渡し・残債の処理

全体のプロセスは3〜6か月程度が目安です。

任意売却を検討すべきタイミング

• 住宅ローンの返済を2〜3か月以上滞納している
• 毎月の返済が家計を圧迫しており、改善の見通しが立たない
• 収入が大幅に減少し、このままでは完済できない見通し
• 離婚・相続などで不動産の処分が必要になった

関連記事：不動産売却でかかる税金をわかりやすく解説もあわせてご覧ください。

まとめ

住宅ローンの返済が苦しくなっても、すぐに競売になるわけではありません。任意売却という選択肢を早めに知り、専門家に相談することで、生活への影響を最小限に抑えることができます。

「返済が苦しい」「競売の通知が届いた」という状況でも、シティクリエイションでは秘密厳守で任意売却のご相談を承っております。一人で抱え込まず、まずはご相談ください。

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カテゴリ：不動産売却 タグ：#任意売却 #競売 #住宅ローン #不動産売却 #平塚市

離婚に際して「家をどうするか」は、最も複雑な問題のひとつです。特に住宅ローンが残っている場合や、共有名義の場合は、感情的な問題だけでなく法的・財務的な整理が必要になります。

この記事では、離婚時の不動産の取り扱い方法（売却・名義変更）と、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

離婚時に不動産をどうするか：主な選択肢

選択肢 1：売却して現金を分ける

最もシンプルで公平な方法です。売却代金からローン残債・諸費用を差し引いた残額を財産分与として分けます。

向いているケース

• どちらも家に住み続けたくない
• ローン残債が売却価格を下回っている（アンダーローンの場合）

選択肢 2：どちらかが住み続け、名義・ローンを引き継ぐ

子どもの学校区など生活上の理由から、どちらかが家に住み続けるケースです。ただし、住宅ローンの名義変更は金融機関の審査が必要で、承認されないこともあります。

向いているケース

• 子どもがいて転校させたくない
• 住み続ける側に単独でローンを返済できる収入がある

選択肢 3：どちらかが住み続け、もう一方は財産分与で現金を受け取る

家の評価額の半分相当を現金で支払い、住み続ける側が名義・ローンを引き継ぐ方法です。ただし、まとまった現金が必要になります。

住宅ローンが残っている場合の注意点

注意点 1：ローン名義と居住者が一致しないとトラブルに

名義人でない方が住み続ける場合、ローンの支払いが滞った際に家が競売にかけられるリスクがあります。

注意点 2：金融機関の同意なしに名義変更はできない

住宅ローンの名義変更（債務者の変更）は、金融機関の審査・承認が必要です。勝手に名義を変えることはできません。

注意点 3：オーバーローンの場合は売却しても完済できない

ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、通常の売却では完済できません。この場合は任意売却という方法を検討することになります。

関連記事：任意売却とは？競売との違いとメリット・デメリットもあわせてご覧ください。

財産分与と税金

離婚に伴う財産分与として不動産を譲渡する場合でも、譲渡所得税がかかる可能性があります。「離婚だから税金は関係ない」と思っていると、後から税務署から通知が届くケースがあるため注意が必要です。

ただし、居住用財産（マイホーム）の場合は3,000万円の特別控除が使えることがあります。

関連記事：不動産売却でかかる税金をわかりやすく解説もあわせてご覧ください。

離婚時の不動産処理で後悔しないための手順

1. まず不動産の現在価値（査定額）を把握する：売却か保持かの判断の前に、まず現在の市場価値を知ることが出発点です。
2. ローン残債を金融機関に確認する：残債と査定額の差（アンダーローン or オーバーローン）によって選択肢が変わります。
3. 離婚協議書または公正証書に不動産の取り扱いを明記する：口約束ではなく、必ず書面で取り決めておきましょう。
4. 弁護士・税理士・不動産会社に早めに相談する：それぞれ専門分野が異なるため、早期に連携して進めることが重要です。

まとめ

離婚時の不動産処理は、感情的に難しい状況の中で法的・財務的な判断が求められる複雑なプロセスです。「売るべきか、住み続けるべきか」の判断には、まず現在の不動産価値とローン残債の把握が欠かせません。

シティクリエイションでは、離婚に伴う不動産売却・査定のご相談を秘密厳守で承っております。まずはお気軽にお問い合わせください。

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